nieruchomości

Jak znajdować lub kreować dochód finansowy z nieruchomości?

nieruchomości Szczecin Uwolnienie rynku nieruchomości prawie 30 lat temu spod regulacji, które znacznie ograniczały transakcje spowodowało, że ów rynek stał się interesujący dla inwestorów posiadających superaty kapitałowe. Szerokość asortymentu  inwestycyjnego ulokowanego w przeciągu tych lat (a dokładnie od momentu zainwestowania kapitału) determinuje obecnie efektywność tejże inwestycji. O ile ulokowanie środków na rynku koniunkturalnym zwykle odbierane jest jako „perpetuum mobile”, o tyle w momencie podjęcia decyzji o inwestycji w nieruchomości w okresie kryzysu gospodarczego tzw. „pęknięciu bańki” nie wydaje się już tak oczywiste. Aby właściwie ocenić szanse i zagrożenia związane z rozpatrywaną ofertą należy na wstępie zdecydować, czy środek płatniczy zamieniony na trwałą „Prawdziwą Wartość”,  jaką jest nabywana nieruchomość, winien przynieść w przyszłości pożytek w postaci wzrostu wartości, czy ma dostarczyć regularny rentierski przepływ finansowy.

Kiedy możemy spodziewać się wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie umożliwione będzie osiągnięcie zysku kapitałowego?

Rozpoczynamy od zebrania i analizy danych rynkowych. Gromadzenie obejmuje niezbędne dane demograficzne i ekonomiczne dla określonego czasu i obszarów geograficznych. Niezbędne podstawowe dane są dostępne jako źródła pierwotne opracowane przez Urząd Statystyczny. Natomiast te m.in. o stylu życia społeczności lokalnej gromadzone są przez firmy prywatne, obsługujące określone obszary geograficzne jako źródła pierwotne-indywidualne. Surowe dane przed przetworzeniem mogą być mało przydatne, dlatego łatwiej jest je interpretować przy pomocy analizy statystycznej i czerpiąc z praktycznej wiedzy doświadczonego eksperta. Podstawowe statystyki stosowane do pomiaru danych obejmują: konsolidację, dystrybucję, procenty, gęstość, wskaźniki indywidualne, tendencję centralną i dyspersję. Pozostaje wiele aspektów do przeanalizowania, by przyjąć najbardziej spersonalizowaną strategię.

Pierwszym istotnym determinantem jest nabywanie nieruchomości położonych w atrakcyjnej lokalizacji, czyli:

  •      kurorty górskie i nadmorskie,
  •      wielkie miasta i ich bezpośrednie sąsiedztwo,
  •      rejony dynamicznie rozwijające się gospodarczo w bliskości Parków Przemysłowych,
  •      doskonale skomunikowane (w sąsiedztwie kluczowych dróg lądowych, w sąsiedztwie portów – lotniczych, morskich czy też rzecznych).

Porównując oferty należy wziąć pod uwagę co najmniej dwie lokalizacje i dokonać weryfikacji pod względem potrzeb podstawowych potencjalnych klientów na docelowym rynku, w tym uwarunkowań związanych z przemieszczaniem się najemcy do pracy lub dojazdu w miejsce wypoczynku. Profesjonaliści przed ulokowaniem znacznych środków związanych z dużą inwestycją (np. centra handlowe, biurowe czy też magazyny) obliczają współczynnik lokalizacyjny na bazie proporcji lokalnych i proporcji krajowych. Dlatego warto obserwować lokalizacje preferowane przez dużych developerów, gdyż są one cenną wskazówką dla drobnych inwestorów i weryfikacją poprawności dokonanej analizy.

Drugim elementem jest popyt na określoną kategorię nieruchomości, który uzależniony jest bezpośrednio od bazy ekonomicznej związanej na: wielkości miasta, cyklu gospodarczym, wpływie kluczowego pracodawcy bazowego, dywersyfikacji gospodarczej i stabilności lokalnego poziomu zatrudnienia, transferach dochodu. skonfrontowaniu z aktualną i prognozowaną podażą na najbliższe lata. Oczywiście zaspokojenie potrzeby rynkowej daje szanse podwyższenia wartości, w szczególności, gdy trend wzrostowy ze względu na zewnętrzne czynniki będzie stabilny. Może mieć to miejsce np. w przypadku prognozowanych zmian demograficznych, w tym starzenia się społeczeństwa i  co za tym idzie, przygotowaniem miejsc dla stałego lub czasowego pobytu dla kategorii wiekowych 50+, 60+, czy 70+. To samo dotyczy np. zmiany zwyczajów zakupowych społeczeństwa, które najczęściej korzystają z możliwości rzadszego odwiedzania sklepów lokalnych w zamian za dokonywanie zakupów w centrach i parkach handlowych. Tu wspólna reklama i przyciąganie klientów promocjami to spójna polityka prowadzona przez profesjonalistów, gwarantująca ciągły obrót towarów lub usług liderom z różnych branż. Zgodnie z pozyskaną wiedzą z danych demograficznych, ekonomicznych czy stylu życia analizując zmienne należy dokonać wyboru grupy docelowej, której potrzeby będą zaspakajane.

Wprawny inwestor wie jak stworzyć ofertę pożądaną, aby klient popytowy zawsze wyciągnął po nią rękę.

Trzecim detalem jest nabywanie nieruchomości z potencjałem własnym w lokalizacjach, które przewidują wzrost miejscowego sektora w odniesieniu do wyników podmiotów gospodarczych reprezentujących daną branżę w ujęciu ogólnokrajowym. Wpisują się tu doskonale np. nieruchomości gruntowe, które można przekształcić na działki budowlane, zaspakajając potrzeby lokalowe dla zwiększającej się liczby mieszkańców w danym regionie. W tej kategorii mieszczą się również nieruchomości, które ze względu na brak kapitału lub pomysłu na dalszy rozwój przez obecnego właściciela nie zostają w pełni wykorzystane. Czasami ze względu na wiek lub względy zdrowotne właściciele są gotowi przekazać je w dobre ręce, aby nowy dysponent wydobył ich pełen potencjał. Są to najczęściej nieruchomości w doskonałej lokalizacji wymagające rewitalizacji i nadania im nowej funkcji poprzez zmianę sposobu wykorzystania dla własnych celów poprzez prowadzenie działalności gospodarczej lub do tzw. komercjalizacji. Również w tym katalogu wliczamy wykreowane dla zaspokojenia potrzeb rynkowych, wybudowane indywidualnie budynki bądź nabywane wprost od developera, które z czasem, gdy są oddane do użytkowania, nabierają wartości zgodnie z analityczną prognozą wykonaną przez doświadczonych na rynku nieruchomości inwestorów.

Czwartą przyczyną wzrostu wartości nieruchomości jest przymus sprzedaży. Okolicznościami wpływającymi na zbywanie nieruchomości w trybie wymuszonym są najczęściej potrzeby finansowe. Desperacja zbywcy uzależniona jest od możliwości kapitałowych w zaspokojeniu wierzycieli oraz potrzeby uzyskania wyniku finansowego generowanego z nieruchomości i w tym samego nacisku wierzycieli. Gdy dochodzi do tego dodatkowa motywacja o podłożu materialno-bytowym, psychologicznym, czy też emocjonalnym możliwy jest optymistyczny scenariusz (dla obu stron transakcji) nabycia nieruchomości z „wolnej ręki”. W przypadku nieracjonalnego kalkulowania właściciela zostaje on zlicytowany w postępowaniu windykacyjnym i nabycie odbywa się nawet za ¾  wartości nieruchomości lub w drugiej licytacji za 2/3 wartości rynkowej nieruchomości. W tej kategorii znajdują się najczęściej lokale mieszkalne, ponieważ one zwykle są przedmiotem zabezpieczenia w kredytach hipotecznych. Jednak każda inna kategoria nieruchomości również może być dobrym i łatwo dostępnym zabezpieczeniem dla wierzycieli.

W tym miejscu należy wskazać, że nie ma reguły, która daje 100% gwarancji wzrostu wartości w zakładanym przez inwestora czasie, kiedy nabywaną nieruchomość charakteryzuje tylko jedna z cech. Dlatego na tzw. okazje inwestycyjne składają się dodatkowe czynniki, zarówno te subiektywnie oceniane przez inwestora jak i te, które w formie liczbowej, przeliczone przez odpowiednie kalkulatory, umożliwiają prognozowanie efektywności finansowej każdej inwestycji.

W przypadku braku odpowiedniej wiedzy zalecam konsultację z doświadczonym w inwestowaniu własnego i obcego kapitału ekspertem.

Autor: Beata Uberna

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *