Uvolnění trhu s nemovitostmi téměř před 30 lety z předpisů, které výrazně omezily transakce, znamenalo, že tento trh se stal zajímavým pro investory s kapitálovými superaty. Šířka investičního rozpětí umístěného během těchto let (přesněji od okamžiku, kdy je kapitál investován ) v současnosti určuje účinnost této investice. Zatímco umísťování finančních prostředků na obchodní trh je obvykle vnímáno jako „věčný pohybový stroj“, zatímco v době rozhodování o investování do nemovitostí během hospodářské krize se tzv. „Bubble burst“ již není tak zřejmý. Aby bylo možné řádně posoudit příležitosti a hrozby spojené s zvažovanou nabídkou, je nejprve nutné rozhodnout, zda by platební prostředky převedené na trvalou „skutečnou hodnotu“, což je získaná nemovitost, měly mít v budoucnu prospěch ve formě zvýšení hodnoty , nebo zda mají poskytovat pravidelný finanční tok nájemce .
Kdy můžeme očekávat zvýšení hodnoty nemovitosti, a tak bude možné dosáhnout kapitálových zisků?
Začneme sběrem a analýzou tržních údajů. Sběr zahrnuje potřebné demografické a ekonomické údaje za konkrétní časy a geografické oblasti. Potřebné základní údaje jsou k dispozici jako primární zdroje vyvinuté Statistickým úřadem. Mezi ně však patří o životním stylu místní komunity shromažďují soukromé společnosti, které podporují konkrétní geografické oblasti jako primární zdroje. Nezpracovaná data před zpracováním mohou být málo užitečná, proto je snazší je interpretovat pomocí statistické analýzy a na základě praktických znalostí zkušeného odborníka. Mezi základní statistiky používané k měření údajů patří: konsolidace, distribuce, procenta, hustota, jednotlivé ukazatele, centrální trend a rozptyl. Existuje mnoho aspektů, které je třeba analyzovat, aby bylo možné přijmout nejosobnější strategii.
Prvním důležitým determinantem je pořízení nemovitosti v atraktivní lokalitě , konkrétně:
- horská a přímořská letoviska,
- velká města a jejich bezprostřední okolí,
- dynamicky se rozvíjející regiony v blízkosti průmyslových parků,
- dokonale propojené (v blízkosti klíčových pozemních komunikací, v blízkosti letišť – moře nebo řeka).
Při porovnávání nabídek byste měli brát v úvahu alespoň dvě místa a ověřovat z hlediska základních potřeb potenciálních zákazníků na cílovém trhu, včetně podmínek souvisejících s pohybem nájemce za prací nebo cestováním do prázdninového cíle. Profesionálové před umístěním významných finančních prostředků souvisejících s velkou investicí (např. Nákupní centra, kanceláře nebo sklady) vypočítají koeficient umístění na základě místních a národních proporcí. Proto je vhodné sledovat lokality preferované velkými vývojáři, protože jsou cenným tipem pro malé investory a ověřením správnosti analýzy.
Druhým prvkem je poptávka po konkrétní kategorii nemovitostí, která přímo závisí na ekonomické základně související s: velikostí města, hospodářským cyklem, dopadem klíčového základního zaměstnavatele, ekonomickou diverzifikací a stabilitou místní úrovně zaměstnanosti a převody příjmů. čelit současné a předvídané nabídce pro nadcházející roky. Uspokojování potřeb trhu samozřejmě dává šanci zvýšit hodnotu, zejména pokud bude vzestupný trend způsobený vnějšími faktory stabilní. K tomu může dojít například v případě předvídaných demografických změn, včetně stárnutí populace, a tedy přípravy míst k trvalému nebo dočasnému pobytu pro věkové kategorie 50+, 60+ nebo 70+. Totéž platí například pro změnu společenských nákupních zvyklostí, které nejčastěji využívají příležitost navštívit místní obchody méně často výměnou za nákupy v nákupních centrech a parcích. Zde je společná reklama a přilákání zákazníků s akcemi koherentní politikou profesionálů, která zaručuje nepřetržitý obrat zboží nebo služeb vůdcům z různých průmyslových odvětví. Podle získaných poznatků z demografických, ekonomických údajů nebo údajů o životním stylu by si měl člověk při analýze proměnných zvolit cílovou skupinu, jejíž potřeby budou uspokojeny.
Kvalifikovaný investor ví, jak vytvořit žádoucí nabídku, aby klient poptávky mohl vždy oslovit.
Třetím detailem je nákup nemovitostí s vlastním potenciálem v lokalitách, které předpovídají růst místního sektoru ve vztahu k výsledkům ekonomických subjektů reprezentujících dané odvětví v národní perspektivě. Pozemky, které lze přeměnit na stavební pozemky, se zde perfektně hodí a uspokojují potřeby bydlení pro rostoucí počet obyvatel v daném regionu. Tato kategorie také zahrnuje nemovitosti, které kvůli nedostatku kapitálu nebo nápadu dalšího rozvoje současným vlastníkem nejsou plně využívány. Někdy jsou majitelé z důvodu věku nebo zdravotního stavu připraveni je předat novému majiteli, aby získali plný potenciál. Nejčastěji se jedná o nemovitosti na perfektním místě, které vyžaduje revitalizaci a novou funkci změnou způsobu, jakým jsou využívány pro vlastní účely provozováním firmy nebo pro tzv. Tzv. komercializace. Do tohoto katalogu také zařazujeme budovy vytvořené individuálně pro potřeby trhu, individuálně postavené budovy nebo zakoupené přímo od vývojáře, které časem při uvedení do užívání získají hodnotu v souladu s analytickou prognózou zkušených investorů na trhu nemovitostí.
Čtvrtým důvodem zvýšení hodnoty nemovitosti je nutnost prodat . Okolnosti ovlivňující prodej nemovitostí v nuceném režimu jsou nejčastěji finanční potřeby. Zoufalství prodávajícího závisí na schopnosti kapitálu uspokojit věřitele a na potřebě získat finanční výsledek vytvořený z nemovitosti a pod stejným tlakem ze strany věřitelů. Pokud jde o další motivaci z materiálního, psychologického nebo emočního hlediska, je možný optimistický scénář (pro obě strany transakce) koupě nemovitosti z „volné ruky“. V případě iracionálního výpočtu vlastníka je dražen a nákup probíhá i za ¾ hodnoty nemovitosti nebo ve druhé dražbě za 2/3 tržní hodnoty nemovitosti. Tato kategorie obvykle zahrnuje obytné prostory, protože jsou obvykle předmětem zajištění hypotečních úvěrů. Jakákoli jiná kategorie nemovitostí však může být dobrým a snadno dostupným kolaterálem pro věřitele.
Zde by mělo být zdůrazněno, že neexistuje pravidlo, které by poskytovalo 100% záruku zvýšení hodnoty v době, kdy investor předpokládá, že získaná nemovitost má pouze jednu z vlastností. Proto dne Investiční příležitosti se skládají z dodatečných faktorů, které jsou subjektivně hodnoceny investorem, a faktory, které v numerické podobě převedené příslušnými kalkulačkami umožňují předpovídat finanční účinnost každé investice.
Pokud nemáte dostatečné znalosti, doporučujeme konzultovat odborníka se zkušenostmi s investováním vlastního i zahraničního kapitálu.
Autor: Beata Uberna
Zobacz także
